ScreenImmos Investor Research
Stadtteilrisiko
These: Stadtteilrisiko ist oft größer als Stadtrisiko: In tiefen Märkten erklärt der lokale Submarkt mehr als der Stadtdurchschnitt.
- Investor Question
- Wann ist das Stadtteilrisiko wichtiger als der Stadtmedian?
- Sample Context
- 304.229 aktive Angebote, Juli 2023 bis August 2026, Stand . City-Gate 500 aktive Angebote, Stadtteil-Gate 100 aktive Angebote. Nur aggregierte öffentliche Angebotsdaten; keine Einzelangebote, keine privaten Bewertungswerte und keine modellinternen Abweichungsgrößen.
- Research Confidence
- Stadtteil-Exhibit mit stabilitätsgeprüften Submärkten; Screening-Signal, keine Objektbewertung.
Was sich im Underwriting ändert
Der Report zwingt zur Mikroprüfung. Bei gleichem Stadtnamen können Lage, Liquidität und Preisband so unterschiedlich sein, dass die Stadtkennzahl nur die Grobsortierung ist.
- Das Signal aus ScreenImmos-Datenbild als First-Pass-Filter nutzen, nicht als Kaufentscheid.
- Preisband, Finanzierung, Zustand, Vermietung, WEG, Capex und Exit-Liquidität in derselben Rechnung prüfen.
- Bei dünner oder widersprüchlicher Evidenz breiter rollen: weniger Segmentierung, größere Geografie oder keine These.
Exhibit 1
ScreenImmos-Datenbild
Aggregierte ScreenImmos-Angebotsdaten. Das Exhibit dient als Screening- und Vergleichsrahmen, nicht als Objektbewertung.
| Stadtteil | Stadt | Median | Angebote |
|---|---|---|---|
| Bogenhausen | München | 11.460 €/m² | 165 |
| Haidhausen | München | 11.460 €/m² | 115 |
| Au | München | 11.306 €/m² | 100 |
| Altstadt-Lehel | München | 11.157 €/m² | 114 |
| Schwabing | München | 11.155 €/m² | 325 |
| Harvestehude | Hamburg | 11.111 €/m² | 160 |
| Rotherbaum | Hamburg | 11.111 €/m² | 128 |
| HafenCity | Hamburg | 10.868 €/m² | 112 |
Investor-Nutzen
Der Report zwingt zur Mikroprüfung. Bei gleichem Stadtnamen können Lage, Liquidität und Preisband so unterschiedlich sein, dass die Stadtkennzahl nur die Grobsortierung ist.
Statistische Hürde
Stadtteilseiten erscheinen nur bei mindestens 100 aktiven Angeboten und stabiler Median-Schätzung. Das vermeidet Scheingenauigkeit in dünnen Submärkten.
Externer Kontext
GREIX zeigt, warum hedonische und lokale Daten bei Immobilien wertvoll sind: Lage und Objektmix verzerren einfache Durchschnittspreise.
Risiken, Grenzen und Public-Data-Schutz
Alle ScreenImmos-Zahlen sind Angebotspreise für Eigentumswohnungen. Sie ersetzen keine Objektprüfung, keine Finanzierungskalkulation und keine rechtliche oder steuerliche Prüfung. Der Report ist keine Anlage-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Veröffentlicht werden nur aggregierte öffentliche Marktdaten, keine privaten Bewertungswerte, Modellabweichungen oder einzelne Inseratsdetails.
Mehr zur Datengrundlage: Methodik der Immobilienpreise.
Was als Nächstes zu prüfen ist
- Stadt- oder Stadtteilseite öffnen und P25/P50/P75 gegen die konkrete Mikrolage lesen.
- Objektunterlagen prüfen: Energiezustand, Mietvertrag, Hausgeld, Rücklage, WEG, Capex und Leerstand.
- Finanzierung gegen Eigenkapital, Zinsbindung, Kapitaldienstpuffer und Exit-Liquidität rechnen.
Häufige Fragen
Sind diese Reports Anlageberatung?
Nein. Die Reports sind datenbasierte Marktanalysen für Screening und Due Diligence, keine Anlage-, Steuer- oder Finanzierungsberatung.
Welche Daten nutzt ScreenImmos?
Öffentliche, aktive Eigentumswohnungsangebote aus mehr als 47 Portalen, dedupliziert und aggregiert; keine privaten Einzelobjektbewertungen.
Warum werden keine Mietrenditen veröffentlicht?
Ohne belastbare lokale Vertrags- oder Angebotsmieten, Hausgeld, Leerstand und Capex wäre eine Renditezahl scheingenau.
Exhibit 2
Quellen und Datenstand
Externe Quellen wurden am 14.08.2026 geprüft. ScreenImmos-Zahlen stammen aus der eigenen aggregierten Angebotspreis-Datenbasis.
Quellenkontext anzeigen
| Quelle | Verwendeter Kontext |
|---|---|
| Kiel Institut: German Real Estate Index | GREIX nutzt wissenschaftliche, hedonische Methoden und notarielle Kaufpreisdaten. |
| GREIX Q1 2026: Sales price index | Wohnungspreise lagen im Q1 2026 nominal 0,5 % über Vorjahr; Liquiditätsindikatoren zeigen längere Vermarktung. |