Ratgeber
Ist jetzt ein guter Zeitpunkt, eine Eigentumswohnung zu kaufen?
Kurz gesagt: Jetzt kann ein guter Zeitpunkt sein, aber nur selektiv. Die aktuellen Angebotsdaten sprechen weder für pauschales Warten noch für blinden Kauf: bundesweit liegt der Median-Angebotspreis bei 3.924 €/m² (mittlerer Gesamtpreis 289.000 €), der geglättete Jahresvergleich steht bei +5,7 %. Ein guter Kaufzeitpunkt entsteht erst, wenn der konkrete Preis im lokalen Vergleich plausibel ist, die Finanzierung tragfähig bleibt und die geplante Haltedauer lang genug ist. Für Investoren ist das eine Underwriting-Frage, keine Marktgefühl-Frage: Einstiegspreis, Leverage, Liquiditätspuffer und Exit-Szenario müssen zusammen belastbar wirken.
Daten-Signale auf einen Blick
Die Grafik trennt Marktdaten von Entscheidungskriterien: Preis, Trend und Verhandlungsspielraum sind nur der Rahmen für ein konkretes Angebot.
Bundesmedian, 289.000 € mittlerer Gesamtpreis
rollierender Sechs-Monats-Schnitt der Angebotsmediane
mediane Standzeit aktiver Inserate
Anteil beobachteter Angebote mit Preissenkung
Lokale Preise prüfen
Wählen Sie eine Stadt und Wohnfläche. Der Rechner nutzt ausschließlich die qualifizierten Stadt-Aggregate aus den öffentlichen Angebotspreisen.
Interpretation: Liegt ein konkretes Angebot deutlich über der lokalen P25-P75-Spanne, sollte der Aufschlag durch Lage, Zustand oder Ausstattung erklärbar sein. Die Werte sind Angebotspreise, keine Notarverkaufspreise.
Die kurze Antwort
Ein guter Kaufzeitpunkt entsteht nicht dadurch, dass der bundesweite Median allein niedrig oder hoch wirkt. 2026 ist eher ein Markt für selektives Kaufen: attraktiv kann ein Angebot sein, wenn Preis, Objektqualität, Finanzierung und Haltedauer zusammenpassen. Bei Anlageobjekten kommen Liquiditätsreserve, Capex-Plan, Fremdkapitalhebel und ein realistischer Exit hinzu; schwach ist der Zeitpunkt, wenn nur die Angst vor weiter steigenden Preisen die Entscheidung treibt.
Der bundesweite Bezugspunkt liegt aktuell bei 3.924 €/m² und einem mittleren Gesamtpreis von 289.000 €. Im Jahresvergleich liegt der mittlere Quadratmeterpreis bei +5,7 %; gezeigt wird ein rollierender Sechs-Monats-Schnitt der Angebotsmediane, der Monatsrauschen dämpft. Aktuell werten wir 304.229 aktive Eigentumswohnungs-Angebote aus (Stand 14.08.2026, Beobachtung seit Juli 2023), dedupliziert auf Objektebene über mehr als 47 Portale. Alle Werte sind Angebotspreise, keine Notarverkaufspreise.
Die drei Prüfungen vor einer Kaufentscheidung
Erstens: Passt der Quadratmeterpreis zur lokalen Spanne? Ein Angebot nahe am Median oder in der P25-P75-Spanne ist erklärungsbedürftig, aber nicht automatisch teuer; deutlich oberhalb von P75 braucht es eine starke Begründung durch Lage, Zustand oder Ausstattung.
Zweitens: Bleibt die Finanzierung auch mit Nebenkosten, Hausgeld, Rücklagen und Modernisierung tragfähig? Ein niedrigerer Kaufpreis hilft wenig, wenn die monatliche Belastung kaum Liquiditätspuffer lässt oder der Leverage nur im Best-Case trägt.
Drittens: Ist die Haltedauer lang genug? Je kürzer der geplante Zeitraum, desto wichtiger werden Einstiegspreis und Exit-Liquidität, weil Kaufnebenkosten und mögliche Sanierungen erst wieder aufgeholt werden müssen.
Wann die Daten eher für Kaufen sprechen
Die Daten sprechen eher für einen Kauf, wenn die Wohnung innerhalb oder unterhalb der lokalen P25-P75-Spanne liegt, der Zustand zu den notwendigen Investitionen passt und der Gesamtpreis auch mit Kaufnebenkosten noch zu Ihrem Budget passt.
Hilfreich ist außerdem ein Markt mit messbarem Verhandlungsspielraum. Wenn Inserate lange stehen oder Preise häufiger gesenkt werden, ist der Erstpreis seltener die letzte Wahrheit. Dann lohnt sich ein sauber begründetes Angebot auf Basis der lokalen Vergleichswerte. Für Investoren ist wichtig, dass dieser Abschlag nicht nur ein optischer Rabatt ist, sondern nach Capex, Leerstand und Finanzierung noch in der Rendite- und Liquiditätsrechnung trägt.
Wann Warten oder Verhandeln sinnvoller ist
Warten oder hartes Verhandeln ist naheliegender, wenn das konkrete Objekt klar über der lokalen Spanne liegt, gleichzeitig lange am Markt ist oder bereits eine Preissenkung sichtbar wurde. Das ist kein automatisches Warnsignal, aber ein Grund, den Preis genauer zu prüfen.
Auch bei kurzer geplanter Haltedauer wird der Einstiegspreis wichtiger. Kaufnebenkosten müssen erst wieder verdient werden; wer nur wenige Jahre halten will, braucht mehr Preisdisziplin als jemand mit langem Nutzungshorizont. Wenn der spätere Käuferkreis eng ist, wird Exit-Liquidität selbst bei gutem Einstiegspreis zum eigenen Risiko.
Externer Kontext: Preise ziehen an, Finanzierung bleibt der Filter
Die amtlichen Transaktionspreis-Indizes zeigen kein flächiges Krisenniveau mehr: Destatis meldete für Wohnimmobilien im 4. Quartal 2025 3,0 % gegenüber dem Vorjahresquartal und 3,2 % im Jahresdurchschnitt 2025 gegenüber 2024. Das stützt die Einordnung, dass reines Warten auf deutlich niedrigere Marktpreise nicht automatisch die bessere Strategie ist.
Gleichzeitig bleibt Finanzierung ein harter Filter. Die Bundesbank-Zeitreihe SUD131 für neue Wohnungsbaukredite an private Haushalte lag im April 2026 bei 3,89 % effektivem Jahreszins einschließlich Kosten (vorläufiger Wert). Deshalb reicht ein marktüblicher Angebotspreis allein nicht: Der Kauf muss zur monatlichen Belastung und zum persönlichen Risikopuffer passen.
Wie groß ist der Verhandlungsspielraum?
Aktive Inserate stehen bundesweit im Median 37 Tage am Markt. Eine längere Vermarktungsdauer deutet tendenziell auf mehr Verhandlungsspielraum hin, eine kürzere auf einen angespannteren Markt.
Bei 13,5 % der beobachteten Angebote wurde der Preis im Lauf der Vermarktung gesenkt – ein Hinweis darauf, wie häufig Erstpreise nicht gehalten werden.
So prüfen Sie ein konkretes Angebot mit ScreenImmos-Daten
Starten Sie mit der Stadt- oder Stadtteilseite: Liegt der Quadratmeterpreis des Objekts unter P25, nahe am Median oder oberhalb von P75? Danach prüfen Sie, ob Größe, Baualter, Zustand, Vermietung und Ausstattung den Abstand erklären.
Lesen Sie Preisniveau, Trend und Vermarktungsdauer zusammen. Ein hoher Preis kann plausibel sein, wenn Lage und Objektqualität deutlich besser sind. Ein hoher Preis mit langer Standzeit und Preissenkung braucht dagegen eine starke Begründung. Ergänzen Sie die Daten um Finanzierung, Capex-Budget, Liquiditätsreserve und Exit-Annahme, bevor aus einem Preisanker ein Kaufangebot wird.
Worauf diese Daten keine Antwort geben
Wir veröffentlichen Angebots-, keine Notarverkaufspreise, und ausschließlich für Eigentumswohnungen. Mietdaten liegen uns nicht vor – eine Kauf-gegen-Miete-Rechnung oder eine Mietrendite lässt sich daraus nicht ableiten.
Ob ein Kauf zum jetzigen Zeitpunkt sinnvoll ist, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab: Eigenkapital, Finanzierungskonditionen, geplante Haltedauer und vor allem der konkreten Lage. Die Daten zeigen auch nicht den technischen Capex, die steuerliche Wirkung, Ihre Liquidität oder die spätere Exit-Nachfrage. Bundeswerte sind nur eine grobe Orientierung; die Einordnung für Ihre Stadt finden Sie auf den jeweiligen Stadtseiten.
Häufige Fragen
Ist jetzt ein guter Zeitpunkt, eine Eigentumswohnung zu kaufen?
Pauschal nein, im Einzelfall ja. Die Angebotsdaten zeigen bundesweit einen Median von 3.924 €/m² und im Jahresvergleich +5,7 %. Amtlich lagen Wohnimmobilienpreise im 4. Quartal 2025 3,0 % über Vorjahr, während neue Wohnungsbaukredite im April 2026 bei 3,89 % effektivem Jahreszins lagen. Ein Kaufzeitpunkt ist eher gut, wenn der konkrete Preis lokal plausibel ist, die Finanzierung tragfähig bleibt und Sie lange genug halten wollen. Das ist eine Dateneinordnung, keine Beratung.
Sinken die Immobilienpreise gerade?
Bundesweit nicht: Im rollierenden Jahresvergleich liegt der bundesweite Median-Quadratmeterpreis bei +5,7 %. Die Entwicklung unterscheidet sich allerdings deutlich je Stadt – siehe die einzelnen Stadtseiten.
Wie viel Verhandlungsspielraum gibt es?
Als grobe Indikatoren liegen bundesweit die mediane Vermarktungsdauer bei 37 Tagen und die Preissenkungsquote bei 13,5 %. Höhere Werte deuten tendenziell auf mehr Spielraum hin, besonders wenn ein konkretes Angebot oberhalb der lokalen P25-P75-Spanne liegt.
Wann sollte ich besonders vorsichtig sein?
Vorsicht ist angebracht, wenn der Quadratmeterpreis deutlich über der lokalen Spanne liegt und weder Lage, Zustand noch Ausstattung den Aufschlag erklären. Auch eine kurze Haltedauer erhöht das Risiko, weil Kaufnebenkosten erst wieder aufgeholt werden müssen.
Gilt das für jede Stadt gleich?
Nein. Preisniveau, Trend und Vermarktungsdauer unterscheiden sich stark zwischen den Städten. Die konkrete Einordnung steht auf der jeweiligen Stadtseite.
Is now a good time to buy an apartment in Germany? (English summary)
This page describes what current offer data shows; it is not financial advice. The national median asking price is 3,924 €/m², +5.7% year over year.
- National median asking price: 3,924 €/m² (median total price 289,000 €).
- 12-month trend: +5.7% (rolling six-month average of offer medians).
- Active listings stay on the market for a median of 37 days.
- Offer prices for condominiums, not notarized sale prices; no rent data, so no buy-versus-rent break-even.
Is now a good time to buy an apartment in Germany?
It can be, but only selectively. It depends on location, financing and holding period, and this is not advice. Offer data shows a national median of 3,924 €/m² and +5.7% year over year.
Are German property prices falling right now?
The rolling year-over-year change of the national median is +5.7%, but it varies widely by city.
Quellen und Datenstand
Externe Quellen werden als Kontext zitiert; ScreenImmos-Marktdaten bleiben als Angebotsdaten ausgewiesen, Beispielrechnungen nennen ihre Annahmen sichtbar.
So entstehen diese Inhalte
Dieser Beitrag ist eine neutrale, redaktionelle Einordnung auf Basis der Angebotspreise aus den öffentlichen Inseraten von über 47 deutschen Immobilienportalen, dedupliziert auf Objektebene. Es handelt sich um eine statistische Auswertung, nicht um Notarverkaufspreise; erfasst werden ausschließlich Eigentumswohnungen. Mietrenditen oder Kaufpreisfaktoren weisen wir nicht aus, da keine Mietdaten vorliegen. Die Inhalte sind keine Anlage- oder Finanzierungsberatung. Vollständige Methodik →